# Nhà ở riêng lẻ nào được miễn giấy phép xây dựng theo luật mới

> Đọc Điều 43 Luật Xây dựng 2025: nhà nào được miễn giấy phép xây dựng, nhà nào vẫn phải xin, nộp ở UBND xã ra sao và cần kiểm gì trước khi khởi công.

URL: https://cshome.vn/mien-giay-phep-xay-dung-nha-o-rieng-le-theo-luat-xay-dung-2025/
Cập nhật: 2026-10-14T17:04:13+07:00

Theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép xây dựng, nhưng chỉ khi thửa đất không nằm trong các khu vực luật liệt kê, như khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung, khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã hay nơi đã có quy chế quản lý kiến trúc. Đất ở nội đô Hà Nội và TP.HCM nhiều khả năng thuộc một trong các khu vực đó, nên nhà phố ở thành phố lớn vẫn thường phải xin phép. Theo Điều 94 của luật, quy định miễn phép này có hiệu lực từ 01/01/2026, sớm hơn phần còn lại của luật (01/7/2026).

## Điều 43 nói gì về nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép

Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thông qua ngày 10/12/2025, bản toàn văn đọc ngày 14/10/2026) yêu cầu chủ đầu tư có giấy phép trước khi khởi công, trừ các trường hợp từ điểm a đến điểm h. Điểm g miễn phép cho công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ khi đủ cả ba điều kiện: dưới 07 tầng, tổng sàn dưới 500 m², và không thuộc một trong các khu vực sau:

- khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố;

- khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia;

- khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã;

- khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Điểm h miễn phép cho việc sửa bên trong nhà, hoặc sửa mặt ngoài khi nhà không giáp tuyến phố có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện không đổi công năng và không ảnh hưởng kết cấu chịu lực. Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) nhắc lại cách hiểu điểm g khi trả lời một công dân (Tạp chí Luật sư Việt Nam, 10/02/2026). Số tầng và diện tích sàn bạn tự đếm được, còn thửa đất có nằm trong khu vực loại trừ hay không thì chỉ thông tin quy hoạch ở xã, phường trả lời được.

Tóm tắt từ khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (đọc ngày 14/10/2026), chỉ để định hướng.
Trường hợp nhà ở riêng lẻGiấy phép

Dưới 7 tầng, sàn dưới 500 m², đất ngoài mọi khu vực loại trừĐược miễn (điểm g)

Dưới 7 tầng, sàn dưới 500 m², đất trong khu vực loại trừPhải xin (điểm g)

Từ 7 tầng, hoặc tổng sàn từ 500 m² trở lênPhải xin (điểm g)

Sửa bên trong, không đụng kết cấu, không đổi công năngĐược miễn (điểm h)

Sửa làm thay đổi kết cấu, công năng, hoặc sửa mặt tiền giáp tuyến phố có quản lý kiến trúcPhải xin (điểm h)

## Những nhà vẫn phải xin giấy phép và nộp hồ sơ ở đâu

Nhóm phải xin phép đông nhất là nhà nhỏ nằm trong khu vực loại trừ, kể cả ở nông thôn: công văn số 2137/UBND-KT ngày 26/6/2026 của UBND xã Vĩnh Thịnh (Hải Phòng) xếp các khu dân cư hiện hữu và khu dân cư dự kiến mở mới trong quy hoạch chung xã vào diện phải cấp phép.

Từ 01/7/2026, hồ sơ nộp ở cấp xã. Theo Báo Văn hóa (24/6/2026) và VietnamFinance (20/6/2026), Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026, hiệu lực từ 01/7/2026, giao UBND cấp xã cấp giấy phép cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, trừ nhà trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Công văn của xã Vĩnh Thịnh cho một ví dụ về hồ sơ: đơn theo mẫu Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP, giấy tờ hợp pháp về đất, cam kết an toàn với nhà liền kề nếu có, và 02 bộ bản vẽ gồm mặt bằng trên lô đất, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng và sơ đồ đấu nối điện nước. Công văn ghi thời hạn xem xét là 07 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Danh mục ở Hà Nội hay TP.HCM có thể khác, nên đối chiếu với nơi nộp.

Nhà trong hẻm nội đô vẫn có thể phải xin phép nếu đất nằm trong khu vực phát triển đô thị

## Được miễn giấy phép thì vẫn phải tuân thủ những gì

Khoản 3 Điều 48 của luật chỉ cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khởi công khi có giấy phép (nếu thuộc diện phải có) và được xây trên đất ở hợp pháp.

- Quy hoạch và chỉ giới. Không vượt chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, không lấn đất công hay đất nhà bên. Công văn xã Vĩnh Thịnh dẫn bảng mật độ xây dựng tối đa theo QCVN 01:2021/BXD: lô từ 90 m² trở xuống được xây 100%, lô 200 m² còn 70%.

- Người thiết kế. Theo LuatVietnam (22/9/2026) tóm tắt Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ nhà chỉ tự thiết kế được khi nhà dưới 3 tầng, không hầm, sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m; nhà lớn hơn phải do người có chuyên môn thiết kế. Xem thêm về phí thiết kế kiến trúc nhà ở.

- Thi công. Cũng theo điều này, chủ nhà đặt biển báo công trình ở cổng, tổ chức thi công, giám sát và chịu trách nhiệm an toàn cho nhà lân cận.

Thông báo khởi công là chỗ các văn bản chưa khớp. Khoản 3 Điều 43 buộc công trình được miễn phép gửi thông báo khởi công, nhưng trừ "công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân". Công văn ngày 26/6/2026 của xã Vĩnh Thịnh lại viết chung rằng công trình không thuộc diện cấp phép phải gửi thông báo khởi công, theo mẫu Phụ lục V Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Theo câu chữ của luật, nhà của hộ gia đình không phải thông báo, nhưng bạn vẫn nên hỏi xã, phường xem họ có yêu cầu gì để khỏi bị lập biên bản giữa chừng.

Giữ đủ giấy tờ đất và bản vẽ ngay cả khi nhà được miễn phép

## Mốc 01/01/2026 và 01/7/2026 ảnh hưởng thế nào đến hồ sơ

Nhiều bài báo đặt tít "từ 01/7/2026 được miễn giấy phép", như bài LuatVietnam ngày 25/12/2025. Khoản 2 Điều 94 của luật thì cho khoản 2, khoản 3 Điều 43 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 hiệu lực từ 01/01/2026; tài liệu giới thiệu luật của Bộ Xây dựng ngày 09/01/2026 ghi cùng mốc. Việc chuyển thẩm quyền cấp phép về xã theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP mới chạy từ 01/7/2026.

Khoản 3 Điều 95 xử lý hai tình huống: nhà đã có giấy phép theo Luật Xây dựng 2014 nhưng nay thuộc diện miễn, nếu điều chỉnh thiết kế thì không phải điều chỉnh giấy phép; công trình được miễn theo luật cũ và đủ điều kiện khởi công trước 01/01/2026 thì tiếp tục được miễn. Luật không có điều khoản riêng cho hồ sơ đã nộp mà chưa có kết quả. Nếu bạn đang ở tình huống này, hãy hỏi nơi nhận hồ sơ xem nó được xử lý theo quy định nào, có phải nộp lại ở xã không.

Lưu ý Ví dụ về hồ sơ và thời hạn trong bài lấy từ công văn của một xã ở Hải Phòng, không phải quy định chung cho mọi nơi. Trước khi khởi công, hãy hỏi UBND xã, phường hai câu: thửa đất có thuộc khu vực loại trừ theo điểm g khoản 2 Điều 43 không, và có phải thông báo trước khi xây không. Câu trả lời của họ mới là căn cứ cho trường hợp của bạn.

## Danh sách cần kiểm trước khi khởi công

Giấy phép chỉ là một bước trong quy trình xây nhà phố từ lúc có đất tới hoàn công. Riêng phần pháp lý, nên đánh dấu đủ các mục sau trước ngày đào móng:

- Sổ đỏ ghi mục đích đất ở, đúng tên người xây, diện tích và ranh thửa khớp thực địa.

- Đã hỏi thông tin quy hoạch thửa đất: có thuộc khu vực loại trừ không, chỉ giới, mật độ, số tầng tối đa.

- Đã đếm số tầng, cộng tổng sàn theo bản vẽ và so với ngưỡng dưới 7 tầng, dưới 500 m².

- Kết luận rõ miễn hay phải xin phép; nếu phải xin, giấy phép đã có và treo tại công trường.

- Bản vẽ do người có chuyên môn lập nếu nhà từ 3 tầng, có hầm, sàn từ 250 m² hoặc cao từ 12 m.

- Đã hỏi xã, phường về thông báo khởi công và lưu lại câu trả lời.

## Nguồn

- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025 (Điều 43, 44, 48, 94, 95), bản toàn văn đăng trên trang Tư vấn pháp luật, Trường Đại học Luật TP.HCM, đọc ngày 14/10/2026: tuvanphapluat.hcmulaw.edu.vn

- Bộ Xây dựng, Tài liệu giới thiệu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, ngày 09/01/2026, đọc ngày 14/10/2026: moc.gov.vn

- Tạp chí Luật sư Việt Nam, "Bộ Xây dựng phản hồi trường hợp nhà dưới 07 tầng được miễn giấy phép", 10/02/2026, đọc ngày 14/10/2026: lsvn.vn

- UBND xã Vĩnh Thịnh, TP Hải Phòng, Công văn số 2137/UBND-KT ngày 26/6/2026 về phổ biến quy định cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, đọc ngày 14/10/2026: haiphong.gov.vn

- Báo Văn hóa, "Xây nhà ở riêng lẻ, người dân có thể làm thủ tục tại cấp xã từ 1.7", 24/6/2026, đọc ngày 14/10/2026: baovanhoa.vn

- VietnamFinance, "Từ 1/7/2026, UBND xã được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ", 20/6/2026, đọc ngày 14/10/2026: vietnamfinance.vn

- LuatVietnam, "Nhà ở riêng lẻ được quản lý xây dựng thế nào 2026 [theo Nghị định 207/2026 Chính phủ]?", 22/9/2026, đọc ngày 14/10/2026: luatvietnam.vn

- LuatVietnam, "Từ 01/7/2026, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng được miễn giấy phép xây dựng", 25/12/2025, đọc ngày 14/10/2026: luatvietnam.vn