Phí thiết kế nhà tính thế nào và bộ hồ sơ thiết kế gồm những gì

Phí thiết kế nhà ở trên thị trường thường được báo theo một trong ba cách: một đơn giá nhân với số m² sàn, một khoản trọn gói cho cả bộ hồ sơ, hoặc một tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng. Nhà tư nhân không có bảng giá chung vì đây là giá thỏa thuận; thứ có văn bản là định mức của Bộ Xây dựng cho dự án vốn nhà nước, có thể mượn làm thước đo. Dưới đây là từng cách tính, định mức đó nói gì, bộ hồ sơ nhà phố gồm những phần nào và nên hỏi gì trước khi ký.

Phí thiết kế nhà thường được tính theo ba cách

Tính theo m² sàn

Đơn giá mỗi m² nhân với diện tích, dễ hiểu nhất với chủ nhà. Điều cần làm rõ là diện tích nào: có nơi chỉ tính sàn sử dụng, có nơi cộng cả sân, ban công, sân thượng, mái theo hệ số, giống “diện tích quy đổi” của nhà thầu thi công. Vì vậy đơn giá thấp hơn chưa chắc tổng tiền thấp hơn. Cũng cần hỏi đơn giá gồm những phần nào: chỉ kiến trúc, hay cả kết cấu, điện nước và dự toán.

Trọn gói theo bộ hồ sơ

Một khoản tiền cho một danh mục hồ sơ cụ thể, không phụ thuộc diện tích, hợp với nhà nhỏ hoặc nhà có yêu cầu riêng. Giá trị của báo giá nằm ở danh mục kèm theo: nếu chỉ ghi chung “hồ sơ thiết kế”, bạn không có căn cứ đòi bản vẽ còn thiếu.

Tính theo phần trăm chi phí xây dựng

Phí bằng một tỷ lệ nhân với chi phí xây dựng dự kiến, cũng là cách định mức nhà nước dùng. Nhược điểm là phí tăng theo chi phí xây dựng, nên nếu chọn cách này, hãy chốt con số làm căn cứ ngay từ đầu.

Định mức chi phí thiết kế của Bộ Xây dựng nói gì

Theo Điều 14 Thông tư 36/2026/TT-BXD (ký 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026), chi phí tư vấn xây dựng, trong đó có thiết kế, xác định theo định mức tỷ lệ phần trăm; việc chưa có định mức thì lập dự toán. Định mức nằm ở Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD cùng ngày, văn bản thay thế Thông tư 12/2021/TT-BXD (đọc ngày 14/10/2026).

Theo Phụ lục VIII, chi phí thiết kế bằng chi phí xây dựng (chưa có thuế GTGT) nhân với định mức tỷ lệ và các hệ số điều chỉnh. Khoản này đã gồm thuyết minh, bản vẽ, lập dự toán (tính bằng 12% chi phí thiết kế), chỉ dẫn kỹ thuật, quy trình bảo trì, giám sát tác giả và bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Nó chưa gồm khảo sát xây dựng, thiết kế phá dỡ, hệ thống điều khiển thông minh, và đáng chú ý là chưa gồm thiết kế nội thất.

Quy mô càng lớn, tỷ lệ càng giảm. Hàng nhỏ nhất là 10 tỷ đồng, trong khi một nhà phố thường thấp hơn nhiều: theo Quyết định 425/QĐ-BXD (ký 30/03/2026), phần xây dựng của nhà 2–3 tầng khung bê tông cốt thép không hầm là 7.536 nghìn đồng/m² sàn. Phụ lục VIII chỉ hướng dẫn nội suy trong khoảng của bảng và lập dự toán khi vượt bảng, nên ban biên tập không suy ra con số cho nhà ở từ đây.

Một bộ hồ sơ thiết kế nhà phố đầy đủ gồm những phần nào

Tên gọi mỗi nơi một khác, nhưng bộ hồ sơ đủ để xây một nhà phố thường có các phần dưới đây. Dùng bảng để đối chiếu với danh mục trong báo giá.

Những câu nên hỏi trước khi ký hợp đồng thiết kế

Tranh chấp ít khi nằm ở đơn giá mà ở những điều hai bên tưởng đã hiểu như nhau. Nên chốt bằng văn bản các điểm sau.

• Diện tích tính phí: tổng sàn hay diện tích quy đổi, sân thượng, mái, tầng lửng tính hệ số bao nhiêu.
• Số lần sửa: sửa phương án mấy lần không tính thêm, sửa sau khi chốt hồ sơ thì tính thế nào.
• Giám sát tác giả: người thiết kế có xuống công trình khi cần không, mấy lần. Định mức nhà nước gộp khoản này vào phí thiết kế, báo giá tư nhân thì chưa chắc.
• Bàn giao file: bản in có ký tên, file PDF, hay cả file CAD gốc để sau này sửa chữa.
• Tiến độ và đợt thanh toán: trả theo từng mốc hồ sơ, không trả hết từ đầu.
• Bản vẽ sai: thi công theo bản vẽ mà phải sửa thì ai chịu chi phí sửa hồ sơ.

Khi nào nhà nhỏ có thể cần ít hồ sơ hơn

Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, có phần riêng về nhà ở riêng lẻ. Theo bản tóm tắt của lsvn.vn (đăng 28/06/2026) và Cổng phổ biến giáo dục pháp luật TP Cần Thơ (đăng 16/06/2026), chủ sở hữu được tự tổ chức thiết kế khi nhà có đồng thời các tiêu chí: dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m² và cao dưới 12 m. Nhà dưới 7 tầng hoặc có một tầng hầm mà không đạt các tiêu chí trên thì việc thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện. Ban biên tập chưa đọc được nguyên văn điều khoản, nên hãy đối chiếu văn bản gốc trước khi dựa vào.

“Dưới 3 tầng” nghĩa là nhà một hoặc hai tầng, và được tự thiết kế không có nghĩa là bỏ qua tính toán: thiết kế vẫn phải theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật. Với nhà nhỏ, bạn có thể chỉ thuê phần kết cấu và điện nước thay vì cả bộ, nhưng móng và kết cấu là chỗ không nên tự vẽ. Nhà có phải xin phép hay không là câu hỏi khác, xem bài miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 1/7/2026.

So sánh các báo giá thiết kế cho công bằng

Khi có hai, ba báo giá, đừng so tổng tiền trước. Đặt danh mục hồ sơ của từng nơi cạnh nhau theo bảng ở trên, quy về cùng một cách đo diện tích, rồi mới so tiền. Báo giá rẻ mà thiếu dự toán hay điện nước thường phát sinh về sau. Để thấy phí thiết kế nhà chiếm bao nhiêu trong tổng chi phí, xem cách ước tính từ suất vốn Bộ Xây dựng trong bài chi phí xây nhà năm 2026 tính thế nào. Hồ sơ có dự toán chi tiết còn giúp bạn so báo giá nhà thầu theo cùng khối lượng.