Hợp đồng xây nhà trọn gói: điều khoản nào cần đọc kỹ trước khi ký

Hợp đồng xây nhà trọn gói chỉ bảo vệ được bạn khi nó ghi rõ nhà thầu làm và không làm việc gì, diện tích tính tiền quy đổi ra sao, vật tư kèm hãng và chủng loại nào, phát sinh được duyệt thế nào và tiền trả theo mốc nghiệm thu nào. Phạt chậm tiến độ, bảo hành và cách giải quyết tranh chấp quyết định bạn có đòi được quyền lợi khi mọi việc không suôn sẻ hay không.

Phạm vi công việc: trọn gói nhưng chưa chắc đã trọn

Chữ “trọn gói” không có định nghĩa chung nào, mỗi nhà thầu hiểu theo báo giá của mình. Những hạng mục hay bị đẩy ra ngoài là:

• Phá dỡ nhà cũ và chở xà bần.
• Khoan khảo sát địa chất, căn cứ để chọn loại móng.
• Ép cọc hoặc cọc nhồi: ghi loại cọc, chiều dài dự kiến và cách tính khi phải ép sâu hơn.
• Xin phép xây dựng: nhà thầu chỉ hỗ trợ hồ sơ hay chịu trách nhiệm đến khi có giấy (một phần nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép từ 1/7/2026).
• Hoàn công, đấu nối điện nước, chống mối, chở vật tư vào hẻm nhỏ.

Nên có cả hai danh sách, việc bao gồm và việc không bao gồm; hạng mục nào không nằm trong danh sách nào thì hỏi và ghi câu trả lời vào hợp đồng.

Cách tính diện tích quy đổi quyết định số tiền thật

Đơn giá trọn gói thường tính trên diện tích quy đổi, không phải diện tích sàn sử dụng. Nhà thầu lấy diện tích từng phần nhân với một tỷ lệ phần trăm: móng theo loại móng, sàn tính đủ, mái theo loại mái, còn sân, ban công, ô thông tầng mỗi thứ một tỷ lệ. Các tỷ lệ này do từng nhà thầu đặt, nên hai báo giá cùng đơn giá trên m² có thể chênh nhau đáng kể khi cộng ra tổng.

Để có con số tham chiếu: VTC News ngày 04/08/2026 ghi đơn giá xây trọn gói phổ biến trên thị trường từ 4,8 đến 8 triệu đồng/m², phần thô từ 3,3 đến 4,2 triệu đồng/m². Đây là mức của nhà thầu, thường áp lên diện tích quy đổi. Hãy yêu cầu bảng tính diện tích từng phần kèm tỷ lệ, rồi so tổng tiền chứ đừng so đơn giá.

Danh mục vật tư phải có hãng, chủng loại và quy cách

Phụ lục vật tư là nơi gói “tiêu chuẩn” và “cao cấp” khác nhau, và cũng dễ bị đổi ngầm nhất. Dòng “thép liên doanh” hay “gạch loại 1” không đủ để kiểm tra. Mỗi vật tư chính nên có hãng, dòng sản phẩm, quy cách (mác bê tông, mác và đường kính thép, tiết diện dây điện) và đơn giá mốc nếu bạn muốn đổi loại khác.

Vật tư hoàn thiện như gạch, thiết bị vệ sinh, sơn nên ghi theo đơn giá trần, để phần chênh khi bạn chọn món đắt hơn được tính rõ. Hợp đồng cũng nên cho bạn kiểm tra vật tư khi nhập về, kèm hoá đơn hoặc phiếu xuất kho.

Phát sinh chỉ có giá trị khi được duyệt bằng văn bản

Cuối công trình, hai bên thường nhớ khác nhau về việc ai đã đồng ý điều gì. Điều khoản nên quy định mọi thay đổi chỉ được thi công sau khi có phiếu phát sinh ghi nội dung, khối lượng, đơn giá, số tiền và ảnh hưởng tiến độ, có chữ ký hai bên.

Phát sinh do bạn yêu cầu thì bạn trả; do nhà thầu tính sai hoặc bỏ sót trong báo giá thì nhà thầu chịu. Đơn giá phát sinh nên lấy theo phụ lục đã ký.

Tiến độ thanh toán gắn với mốc nghiệm thu, phạt chậm tiến độ

Mỗi đợt tiền nên gắn với một mốc nghiệm thu nhìn thấy được: xong móng, xong từng sàn, xong phần thô, xong hoàn thiện, bàn giao. Trước khi đổ bê tông cần nghiệm thu cốt thép, vì sau đó không còn cách nào kiểm tra. Bài chủ nhà tự giám sát thi công liệt kê những thời điểm cần có mặt.

Nên có tạm ứng vừa phải và một khoản giữ lại sau bàn giao để nhà thầu quay lại sửa lỗi. Tỷ lệ là chuyện thương lượng; điều cốt yếu là tiền đã trả không vượt giá trị phần việc đã xong.

Điều khoản tiến độ cần có ngày khởi công, ngày bàn giao, mức phạt cho mỗi ngày chậm (thường tính theo phần trăm giá trị hợp đồng) và mức phạt tối đa. Ghi luôn các trường hợp được gia hạn, như mưa bão kéo dài hay chính bạn chậm thanh toán, chậm chốt vật tư, để khỏi cãi nhau ai làm chậm trước.

Bảo hành: luật nói gì và nên ghi thêm gì

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 129, khoản 1 yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở bảo hành theo pháp luật về xây dựng; khoản 2 điểm b quy định nhà ở riêng lẻ được bảo hành tối thiểu 24 tháng kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng (theo nội dung LuatVietnam tổng hợp, đọc ngày 14/10/2026). Phía pháp luật xây dựng, Nghị định 207/2026/NĐ-CP (ký 15/06/2026, hiệu lực 01/07/2026), Điều 32 khoản 5 đặt mức không ít hơn 24 tháng cho công trình cấp đặc biệt, cấp I và không ít hơn 12 tháng cho công trình cấp còn lại khi dùng vốn đầu tư công, còn công trình dùng vốn khác “có thể tham khảo” các mức đó; Điều 33 khoản 6 dẫn riêng công trình nhà ở về pháp luật nhà ở. Báo Đấu thầu ngày 01/06/2026 có bài chỉ ra hai luật chưa khớp nhau về bảo hành.

Cách chắc chắn là ghi thẳng vào hợp đồng thời hạn bảo hành không dưới 24 tháng, kèm nội dung: kết cấu, thấm dột, nứt, lún, điện nước, ốp lát và trát. Ghi thêm thời gian tối đa để nhà thầu có mặt sau khi nhận báo lỗi, và quyền thuê bên khác sửa rồi trừ vào tiền giữ lại nếu nhà thầu không đến. Thiết bị được bảo hành theo nhà sản xuất, nên giữ phiếu của từng món.

Bảng đối chiếu điều khoản trước khi ký

Giải quyết tranh chấp và cách kiểm tra lại báo giá

Nên ghi trình tự: thương lượng trong một thời hạn, không xong thì ra toà án nơi có công trình hoặc trọng tài nếu hai bên đồng ý. Giữ đủ hợp đồng, phụ lục, bản vẽ, biên bản nghiệm thu, phiếu phát sinh, chứng từ thanh toán và ảnh có ngày tháng; khi tranh chấp, bên có giấy tờ là bên có lợi.

Để kiểm tra báo giá, có thể so với suất vốn của Bộ Xây dựng. Quyết định 425/QĐ-BXD ký ngày 30/03/2026, theo mặt bằng giá quý IV/2025, ghi suất vốn nhà ở riêng lẻ 2–3 tầng khung bê tông cốt thép không hầm là 8.370 nghìn đồng/m² sàn, trong đó phần xây dựng là 7.536 nghìn đồng/m², chưa gồm thiết bị. Suất vốn tính trên m² sàn, còn báo giá tính trên m² quy đổi (thường lớn hơn vì cộng móng, mái, sân), nên hãy lấy tổng tiền báo giá chia cho tổng diện tích sàn rồi mới so. Cách tính chi tiết ở bài chi phí xây nhà năm 2026 tính từ suất vốn Bộ Xây dựng.