Giám sát thi công nhà: những lúc chủ nhà nhất định phải có mặt

Chủ nhà không cần đứng ở công trình từ sáng tới chiều, nhưng có một số thời điểm bắt buộc phải có mặt: đó là lúc một hạng mục sắp bị bê tông, vữa trát hay gạch lát che kín và sau này không còn cách nào kiểm tra lại. Tự giám sát thi công nhà hiệu quả nghĩa là biết trước những thời điểm đó, hẹn thợ báo trước, và chỉ cho đổ, trát hay lát khi đã thấy ổn. Cuối bài có bảng kiểm để mang theo.

Vì sao chỉ cần có mặt đúng lúc chứ không phải suốt ngày

Phần lớn những gì quyết định độ bền của căn nhà nằm ở chỗ mắt thường không thấy khi nhà đã xong: thép trong móng, thép trong dầm sàn, ống nước âm tường, lớp chống thấm dưới gạch. Theo phụ lục Quyết định 425/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng (ký 30/03/2026, mặt bằng giá quý IV/2025), trong suất vốn nhà ở riêng lẻ phần móng chiếm khoảng 15–30% và kết cấu thân chiếm khoảng 30–40%.

Lúc ngay trước khi các phần đó bị che lấp gọi là điểm dừng nghiệm thu: làm xong một bước thì dừng, xem đạt rồi mới làm tiếp. Việc của chủ nhà là có mặt ở các điểm dừng, so những gì thấy được với bản vẽ, chụp ảnh lại và hỏi khi có gì lạ. Toàn cảnh các giai đoạn có trong bài quy trình xây nhà phố từ lúc có đất tới hoàn công.

Định vị tim cốt và hố móng trước khi đổ bê tông móng

Lần đầu tiên là ngày định vị, khi thợ căng dây, đóng cọc mốc tim trục cột và cốt cao độ nền. Cầm bản vẽ mặt bằng móng, đo lại khoảng cách từ mép móng tới ranh đất hai bên và tới chỉ giới phía trước, vì lấn ranh là lỗi gần như không sửa được. Hỏi mốc cao độ nền được đánh dấu ở đâu để các bước sau lấy theo.

Đào xong hố móng, xem đáy hố có sạch bùn nước, kích thước đúng bản vẽ và đã có lớp bê tông lót trước khi đặt thép.

Lần quan trọng nhất là trước khi đổ bê tông móng. Bạn đếm số thanh thép chủ ở vài vị trí và so với bản vẽ, xem thép có đúng đường kính ghi trên bản vẽ, các mối nối có đủ chiều dài chồng và được buộc chắc, thép chờ cột có đứng đúng vị trí tim cột đã định vị, và bên dưới lưới thép có con kê để thép không nằm sát đáy.

Cốp pha và cốt thép dầm sàn trước khi đổ bê tông

Buổi trước mỗi lần đổ sàn là lúc nhất định phải có mặt. Bắt đầu từ bên dưới: cột chống phải đứng thẳng, chân đặt trên nền cứng hoặc ván kê chứ không cắm vào đất mềm, khoảng cách giữa các cột chống đều nhau và có giằng ngang. Cốp pha đáy phải kín khít để không chảy nước xi măng. Điều 3.5.2 TCVN 4453:1995 ghi việc nghiệm thu cốp pha đà giáo được làm tại hiện trường, tức là nhìn tận nơi chứ không qua ảnh.

Rồi lên mặt sàn xem thép. Với dầm, đếm số thanh thép chủ ở mép trên và mép dưới, xem vị trí tăng cường thép ở gối và giữa nhịp có đúng bản vẽ, và khoảng cách cốt đai: đai thường được bố trí dày hơn ở hai đầu dầm gần cột, nếu thấy đai đều nhau suốt chiều dài dầm thì nên hỏi lại. Với sàn, xem thép mũ có được kê cao bằng chân chống thép và lưới thép không nằm bẹp xuống cốp pha. Điều 4.6.3 TCVN 4453:1995 quy định khoảng cách giữa các điểm kê thép không lớn hơn 1 m; không thấy con kê nào thì thép sẽ nằm sát mặt dưới sàn và rỉ dần.

Xem thêm các ống chờ xuyên sàn, nhất là ống thoát sàn vệ sinh: đục sàn sau khi đổ vừa tốn công vừa cắt vào thép.

Sau khi đổ, cột chống không được tháo theo cảm giác. Điều 3.6.3 và Bảng 3 TCVN 4453:1995 quy định cốp pha đà giáo chịu lực chỉ được tháo khi bê tông đạt cường độ tối thiểu: 50% cường độ thiết kế với bản, dầm có nhịp dưới 2 m, 70% với nhịp từ 2 đến 8 m và 90% với nhịp trên 8 m; bảng này ghi số ngày tham khảo tương ứng là 7, 10 và 23 ngày khi bê tông được bảo dưỡng ẩm theo tiêu chuẩn. Hỏi nhà thầu nhịp sàn nhà bạn và ngày họ định tháo cột chống để so với các mốc này.

Điện nước và chống thấm trước khi bị trát, lát kín

Đường ống điện nước trước khi trát tường

Ống điện nước âm tường đi sau khi xây và trước khi trát, đây là lần cuối bạn thấy chúng. Chụp ảnh từng bức tường có ống, kèm thước dây làm mốc, để sau này khoan tường không trúng ống. Ống cấp nước nên được thử áp lực trước khi trát: bơm nước, khoá lại và xem kim đồng hồ áp có tụt không. Hỏi nhà thầu thử ở áp lực nào, giữ bao lâu, và đề nghị được chứng kiến.

Với điện, xem ống luồn dây có liền mạch tới hộp nối, không có đoạn dây trần chôn thẳng vào tường, và vị trí ổ cắm, công tắc khớp với bản vẽ hay những gì bạn đã thống nhất. Dời ổ cắm lúc này mất vài phút; sau khi trát thì phải đục tường.

Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng và trước khi ốp lát

Chống thấm hay bị làm vội vì nằm ngay trước bước ốp lát. Trước khi quét chống thấm, sàn phải sạch, cổ ống xuyên sàn chèn kín, góc tường được bo hoặc gia cố, và lớp chống thấm quét lên chân tường một đoạn.

Sau khi chống thấm khô, yêu cầu ngâm nước thử: bít các lỗ thoát, đổ nước ngập mặt sàn, đánh dấu mực nước và để một thời gian rồi xuống tầng dưới xem trần có loang ẩm hay không. Thời gian ngâm tuỳ tài liệu kỹ thuật của vật liệu, nên hỏi nhà thầu làm theo tài liệu nào, rồi có mặt lúc bắt đầu ngâm và lúc kiểm tra. Sân thượng làm tương tự, thêm một xô nước để xem nước có chảy hết về phễu thu.

Trước khi ốp lát, xem lại cao độ sàn vệ sinh so với phòng ngoài, vị trí phễu thu, ống chờ thiết bị, và lớp chống thấm có bị rách do đi lại không.

Bảng kiểm khi ra công trình

Cột cuối là dấu hiệu nên đề nghị tạm dừng và hỏi lại trước khi thợ làm tiếp.

Nghiệm thu từng đợt và gắn với thanh toán

Có mặt chỉ có tác dụng khi ý kiến của bạn được tính, nên hãy ghi trong hợp đồng rằng mỗi đợt thanh toán đi kèm một lần nghiệm thu: xong móng, xong từng tầng sàn, xong phần thô, xong hoàn thiện. Mỗi lần có biên bản ngắn ghi ngày, hạng mục, điểm cần sửa, chữ ký hai bên và ảnh. Điểm chưa đạt phải sửa xong trước đợt thanh toán đó.

Hợp đồng cũng nên ghi nhà thầu báo trước khi đổ bê tông, trát hay ốp lát. Bài hợp đồng xây nhà trọn gói cần đọc kỹ điều khoản nào đi sâu hơn vào phần tiến độ thanh toán và bảo hành.

Khi nào nên thuê người giám sát độc lập

Tự giám sát hợp khi nhà đơn giản và bạn ở gần. Thuê một kỹ sư giám sát thi công nhà độc lập, do bạn trả tiền chứ không thuộc nhà thầu, đáng cân nhắc khi: nhà có tầng hầm, nhịp dầm lớn hoặc kết cấu khác thường; đất yếu hay nhà sát vách nhà cũ cần chống đỡ khi đào móng; bạn ở xa hoặc đi làm cả tuần; hoặc nhà thầu làm cả thiết kế lẫn thi công nên không có bên thứ ba nào xem lại bản vẽ.

Thống nhất phạm vi trước khi bàn tiền: họ có mặt ở những điểm dừng nào, có đọc lại bản vẽ kết cấu không, có lập biên bản nghiệm thu và báo cáo bằng ảnh sau mỗi lần không, và họ có quyền yêu cầu nhà thầu dừng đổ bê tông hay chỉ ghi nhận. Chi phí phụ thuộc số lần có mặt, quy mô nhà và thời gian thi công, nên so các lời mời theo phạm vi công việc.