Quy trình xây nhà phố từ lúc có đất tới khi hoàn công và ghi vào sổ

Quy trình xây nhà phố đi theo một trật tự khá cố định: kiểm tra đất và quy hoạch, lập dự toán, thiết kế, xin giấy phép hoặc thông báo khởi công, chọn nhà thầu và ký hợp đồng, thi công phần móng rồi phần thân rồi phần hoàn thiện, nghiệm thu, và cuối cùng là hoàn công để căn nhà được ghi vào sổ. Người xây lần đầu hay vấp vì làm đảo thứ tự, chẳng hạn ký hợp đồng thi công trước khi biết lô đất được xây mấy tầng. Dưới đây là từng chặng và giấy tờ cần có trước khi sang chặng sau.

Toàn bộ quy trình xây nhà phố trong một bảng

Kiểm tra sổ, chỉ giới và thông tin quy hoạch trước khi tính tiền

Đọc kỹ Giấy chứng nhận trước: tên người đứng sổ, mục đích sử dụng có phải đất ở không, diện tích và hình thửa có khớp thực địa không, đất có đang thế chấp hay tranh chấp không.

Tiếp theo là thông tin quy hoạch của lô đất. Theo công văn số 2137/UBND-KT ngày 26/6/2026 của UBND xã Vĩnh Thịnh (Hải Phòng), chỉ giới đường đỏ tách phần đất được xây khỏi phần dành cho đường và hạ tầng, còn chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây công trình chính. Công văn cũng dẫn mật độ xây dựng thuần tối đa theo QCVN 01:2021/BXD: lô từ 90 m² trở xuống được xây tới 100%, lô 200 m² là 70%. Số tầng tối đa do quy hoạch chi tiết hoặc quy chế kiến trúc của từng tuyến phố quyết định; hãy hỏi cơ quan quy hoạch nơi có đất thay vì nhìn nhà hàng xóm.

Lập dự toán từ suất vốn của Bộ Xây dựng

Biết được xây bao nhiêu m² sàn, bạn có thể ước tổng tiền bằng suất vốn của Bộ Xây dựng. Theo Quyết định 425/QĐ-BXD ký ngày 30/03/2026 (mặt bằng giá quý IV/2025), nhà 4–5 tầng không hầm, diện tích xây dựng 50 đến dưới 70 m², có suất vốn 8.497 nghìn đồng/m² sàn, trong đó chi phí xây dựng là 7.449 nghìn đồng; con số này chưa gồm thiết bị. Một căn 5 tầng, mỗi sàn 60 m², tổng 300 m² sàn, nhân ra khoảng 2,55 tỷ đồng. Đây chỉ là phép tính minh hoạ, không phải giá của nhà thầu nào.

Cũng theo phụ lục Quyết định 425, phần móng chiếm 15–30% suất vốn, kết cấu thân 30–40%, kiến trúc cộng hoàn thiện và hệ thống kỹ thuật 30–55%. Cách tính cho từng loại nhà có trong bài chi phí xây nhà năm 2026 tính theo suất vốn Bộ Xây dựng. Báo giá thị trường mà VTC News ghi ngày 04/08/2026 là 4,8–8 triệu đồng/m² trọn gói và 3,3–4,2 triệu đồng/m² phần thô, thường tính trên diện tích quy đổi nên không so thẳng được với suất vốn.

Thiết kế và thủ tục giấy phép trước khi khởi công

Theo công văn của UBND xã Vĩnh Thịnh nói trên, nhà dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và cao dưới 12 m thì chủ nhà được tự tổ chức thiết kế; nhà lớn hơn phải do người có chuyên môn thiết kế.

Về giấy phép, khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (theo LuatVietnam trích dẫn) miễn giấy phép cho nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng có tổng diện tích sàn dưới 500 m², trừ khi nhà nằm ở khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố; các khu tương tự trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Luật có hiệu lực từ 01/7/2026, nhưng theo tài liệu giới thiệu của Bộ Xây dựng ngày 09/01/2026, khoản 2 và khoản 3 Điều 43 có hiệu lực sớm từ 01/01/2026.

Theo câu chữ đó, nhà phố trong khu đô thị của Hà Nội hay TP.HCM rất có thể vẫn phải xin phép dù dưới 7 tầng; UBND phường nơi có đất mới trả lời chắc được. Xem thêm bài nhà nào được miễn giấy phép xây dựng, nhà nào vẫn phải xin.

Nếu phải xin phép, hồ sơ theo công văn trên gồm đơn đề nghị, giấy tờ về đất, cam kết an toàn với nhà liền kề và hai bộ bản vẽ. Thời hạn xem xét xã này nêu là 7 ngày làm việc từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chưa tính thời gian bổ sung.

Chọn nhà thầu và ký hợp đồng thi công

Đưa cùng một bộ bản vẽ cho mọi nhà thầu để báo giá so được với nhau, rồi xem kỹ cách tính diện tích (m² sàn thật hay quy đổi), danh mục vật tư có chủng loại và hãng, và hạng mục bị để ngoài như cọc, xử lý nền yếu, đấu nối điện nước. Hợp đồng nên có phụ lục vật tư, tiến độ, lịch thanh toán gắn với nghiệm thu thay vì ngày tháng, phạt chậm tiến độ và bảo hành.

Thi công phần móng, phần thân và phần hoàn thiện

Trước khi đào móng, chụp lại hiện trạng nhà hai bên. Theo công văn của UBND xã Vĩnh Thịnh, chủ nhà còn phải treo biển báo công trình ở cổng, ghi tên, địa chỉ, ngày khởi công và ngày dự kiến hoàn thành.

Phần móng

Móng làm xong là bị lấp, nên đây là lúc chủ nhà cần có mặt nhiều nhất. Móng băng, móng bè hay móng cọc là do kỹ sư kết cấu chọn theo địa chất, không đổi theo đề xuất miệng tại công trường. Cần kiểm tra lúc định vị tim trục, lúc đào xong hố móng và lúc buộc xong cốt thép, trước khi đổ bê tông.

Phần thân

Mỗi tầng phần thân lặp lại vòng cốp pha, cốt thép, đổ bê tông, bảo dưỡng, xây tường. Điện nước âm sàn và âm tường phải đi trước khi đổ bê tông hoặc trát. Thời gian mỗi tầng phụ thuộc diện tích sàn, thời tiết, số thợ và thời gian chờ bê tông đủ cường độ để tháo cốp pha.

Phần hoàn thiện

Hoàn thiện gồm trát, bả, sơn, ốp lát, chống thấm, cửa và thiết bị; nhiều vật tư được chốt lúc này nên chi phí dễ phát sinh. Chống thấm sàn vệ sinh, ban công và mái nên được ngâm nước thử trước khi lát gạch.

Nghiệm thu, hoàn công và cập nhật nhà vào sổ

Nghiệm thu nên làm sau móng, sau từng sàn và khi bàn giao, mỗi lần có biên bản ký hai bên. Cốt thép, ống âm, lớp chống thấm thì chụp ảnh có ngày trước khi bị che.

Hoàn công là tập hợp hồ sơ khi nhà đã xong, gồm bản vẽ hoàn công đúng với nhà thật, các biên bản nghiệm thu, giấy phép hoặc thông báo khởi công, để đăng ký căn nhà vào Giấy chứng nhận. Điểm đ khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 xếp việc đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất vào diện đăng ký biến động. Theo Báo Chính phủ ngày 22/09/2026, điểm đ không nằm trong danh sách phải đăng ký trong 30 ngày tại khoản 3 Điều 133, nên không có thời hạn bắt buộc. Dù vậy, nhà chưa có trong sổ sẽ vướng khi bán, thế chấp hay thừa kế, nhất là khi nhà xây khác bản vẽ được phép.